Usterki przy odbiorze mieszkania a wykończenie – czy warto prowadzić prace równolegle?
Zaktualizowano: 7 wrz
Ekipa wykończeniowa ma zarezerwowany termin, materiały czekają na dostawę, a podczas odbioru mieszkania zostają stwierdzone usterki. Pojawia się pytanie: czekać na dewelopera czy rozpoczynać wykończenie? Łączenie tych prac może mieć sens, ale tylko wtedy, gdy naprawy nie kolidują z wykończeniem, a zakres obowiązków obu ekip został jasno ustalony. Oszczędność czasu nie powinna oznaczać zakrywania nierozwiązanych problemów.
Gdzie możemy się spotkać?
Usługi realizujemy na terenie miejscowości: Warszawa, Legionowo, Serock, Jabłonna, Nieporęt, Wieliszew, Nowy Dwór Mazowiecki, Nasielsk, Zakroczym, Czosnów, Łomianki, Leoncin, Pomiechówek, Płońsk, Marki, Ząbki, Zielonka, Kobyłka, Wołomin, Radzymin, Pułtusk, Wyszków :-)
telefon: 690-629-128
e-mail: biuro@tokartech.pl
Nie każda usterka musi zatrzymać wszystkie prace
Przy planowaniu wykończenia warto oceniać nie tyle liczbę usterek, ile sposób ich usunięcia. Drobna regulacja okna może pozwalać na prowadzenie niezależnych robót w innym pomieszczeniu, pod warunkiem zachowania dostępu do stolarki. Inaczej należy podejść do przecieków, zawilgocenia, wad instalacji wymagających odkrycia przewodów czy podkładów podłogowych wymagających naprawy. W takich przypadkach rozsądne jest wstrzymanie przynajmniej prac obejmujących wadliwe elementy i ich otoczenie.
Wykończenie nie zastępuje usunięcia przyczyny usterki. Przykładowo, ułożenie drewnianej podłogi na nadmiernie wilgotnym podłożu może doprowadzić do odkształceń i unoszenia się desek. Sam wygląd powierzchni nie potwierdza jej gotowości do dalszych robót — potrzebne są odpowiednie pomiary i spełnienie wymagań wybranego systemu podłogowego.
Termin naprawy a harmonogram wykończenia
W przypadku odbiorów objętych procedurą z art. 41 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie informacji o uznaniu wad albo uzasadnionej odmowie. Brak wymaganej odpowiedzi oznacza ich uznanie. Uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu, nie od dnia ich uznania. Jeżeli mimo należytej staranności nie dotrzyma tego terminu, wskazuje kolejny wraz z uzasadnieniem; nie może on powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Z punktu widzenia organizacji robót nie warto więc traktować trzydziestego pierwszego dnia jako pewnego terminu rozpoczęcia całego wykończenia. Lepiej uzależnić wejście wykonawców do konkretnej części mieszkania od sprawdzenia napraw, zamiast opierać harmonogram wyłącznie na deklaracji dewelopera.
Największe zagrożenia: utrata dowodów i dodatkowe koszty
Rozpoczęcie wykończenia nie powoduje automatycznej utraty uprawnień z rękojmi. Trzeba jednak odróżnić wadę deweloperską od uszkodzenia spowodowanego przez wykonawcę nabywcy. Po skuciu tynku, przeróbce instalacji czy zakryciu podłoża może powstać spór dotyczący przyczyny problemu. Dlatego przed ingerencją warto zabezpieczyć zdjęcia z datą, wyniki pomiarów oraz dokładny opis lokalizacji usterek. Dokumentacja powinna pokazywać stan mieszkania przed rozpoczęciem prac własnej ekipy.
Kolejnym ryzykiem jest konieczność ponownego wykonania już zakończonych robót. Przykładowo, naprawa przewodu za gotową zabudową może wymagać jej rozebrania i odtworzenia. Nie należy zakładać, że deweloper automatycznie zwróci wszystkie wydatki związane z przestojem czy uszkodzeniem wykończenia. Dochodzenie odszkodowania wymaga wykazania odpowiednich przesłanek, w tym szkody i związku przyczynowego. Przyczynienie się nabywcy do zwiększenia szkody może prowadzić do zmniejszenia odszkodowania.
Jak pogodzić pracę dwóch ekip?
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem organizacyjnym jest podział mieszkania na strefy: przeznaczone do napraw, udostępnione do wykończenia oraz wyłączone z robót do czasu sprawdzenia ich stanu. Podział trzeba uzgodnić z deweloperem i wykonawcą wykończenia. Nie wystarczy ogólne zapewnienie, że „ekipy się dogadają”.
W ustaleniach pisemnych lub korespondencji elektronicznej warto określić zakres i terminy napraw, zasady dostępu, osobę koordynującą oraz sposób zabezpieczenia gotowych powierzchni. Należy również ustalić, kto odpowiada za sprzątanie i usunięcie nowych uszkodzeń. Przy pracach pylących lub mokrych trzeba uwzględnić ich wpływ także na sąsiednie pomieszczenia.
Po naprawie warto przeprowadzić ponowną kontrolę przed zakryciem danego elementu. W protokole należy potwierdzać usunięcie konkretnych usterek, a nie podpisywać ogólne oświadczenie, że wszystkie problemy rozwiązano, jeżeli część nadal pozostaje otwarta.
Gdzie możemy się spotkać?
Usługi realizujemy na terenie miejscowości: Warszawa, Legionowo, Serock, Jabłonna, Nieporęt, Wieliszew, Nowy Dwór Mazowiecki, Nasielsk, Zakroczym, Czosnów, Łomianki, Leoncin, Pomiechówek, Płońsk, Marki, Ząbki, Zielonka, Kobyłka, Wołomin, Radzymin, Pułtusk, Wyszków :-)
telefon: 690-629-128
e-mail: biuro@tokartech.pl
Czy własna ekipa może naprawić usterki zamiast dewelopera?
Przy drobnych poprawkach warto rozważyć pisemne porozumienie, zgodnie z którym naprawę wykona ekipa nabywcy, a deweloper pokryje uzgodniony koszt. Trzeba wcześniej określić zakres, kwotę, termin rozliczenia i odpowiedzialność za jakość. Rozliczenia jednej usterki nie należy łączyć z ogólnym zrzeczeniem się roszczeń dotyczących pozostałych wad.
Bez porozumienia nie należy po prostu zlecać naprawy i wysyłać deweloperowi faktury. Sam upływ 30 dni nie wystarcza do zastosowania procedury naprawy na jego koszt. Zgodnie z art. 41 ust. 8, gdy deweloper nie dotrzyma wskazanego dodatkowego terminu albo go nie wskaże, nabywca wyznacza mu nowy termin. Dopiero jego bezskuteczny upływ umożliwia usunięcie wad na koszt dewelopera w tym trybie.
Wniosek: warto łączyć wyłącznie prace rzeczywiście niezależne. Przy naprawach wymagających kucia, demontażu lub osuszania bezpieczniej przesunąć kolidujące etapy wykończenia. Dobrze zaplanowana przerwa jest rozsądniejsza niż płacenie za tę samą pracę dwa razy.
