Zakup nieruchomości to istotna decyzja finansowa. Aby ją zabezpieczyć, najczęściej stosuje się dwie formy płatności: zaliczkę lub zadatek. Chociaż potocznie używa się ich zamiennie, konsekwencje prawne każdej z tych form są odmienne i wpływają na bezpieczeństwo kupującego oraz sprzedającego. Poniżej szczegółowo wyjaśniamy najważniejsze kwestie.
1. Czym jest zaliczka przy zakupie nieruchomości?
Zaliczka to część ceny sprzedaży nieruchomości, którą kupujący wpłaca sprzedającemu przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Jest traktowana jako kwota zaliczona na poczet ceny końcowej.
Konsekwencje prawne zaliczki:
Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.
Obowiązek zwrotu zaliczki powstaje niezależnie od tego, która ze stron zrezygnuje z transakcji.
Zaliczka nie stanowi zabezpieczenia przed zerwaniem umowy, ponieważ strona odstępująca od umowy nie ponosi dodatkowych kosztów poza zwrotem samej kwoty zaliczki.
Z tego powodu zaliczka jest preferowana przez osoby, którym zależy na większym bezpieczeństwie i mniejszym ryzyku finansowym w przypadku komplikacji.
2. Czym jest zadatek przy zakupie nieruchomości?
Zadatek jest również formą wpłaty, dokonywaną przed zawarciem umowy przyrzeczonej, ale pełni dodatkową funkcję zabezpieczającą transakcję przed zerwaniem umowy przez jedną ze stron. Warunki zadatku określa art. 394 Kodeksu cywilnego.
Konsekwencje prawne zadatku:
Jeśli kupujący wycofa się z transakcji, sprzedający może zatrzymać zadatek jako rekompensatę.
Jeśli to sprzedający odstąpi od umowy, musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
Zadatek mobilizuje obie strony do zawarcia ostatecznej umowy i jest najczęściej stosowany przy zakupie nieruchomości z uwagi na lepsze zabezpieczenie transakcji.
Zadatek jest więc rozwiązaniem korzystnym, gdy obie strony chcą mieć pewność, że druga strona poważnie traktuje transakcję.
3. Procedura wpłacania zaliczki i zadatku przy umowie przedwstępnej
Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na zaliczkę, czy zadatek, procedura wpłaty powinna przebiegać w następujący sposób:
Wybór formy (zaliczka czy zadatek) musi być jasno wskazany w umowie przedwstępnej. Brak jasnego określenia wpłaty jako zadatku automatycznie powoduje traktowanie jej jako zaliczki.
Kwota powinna być wskazana precyzyjnie, wraz z terminem płatności oraz wskazaniem rachunku bankowego lub formy gotówkowej przekazania środków.
Zalecana wysokość zadatku lub zaliczki to zwykle od 5% do 10% wartości nieruchomości.
Potwierdzenie wpłaty powinno być pisemne (przelew bankowy, pokwitowanie odbioru gotówki, zapis notarialny).
4. Różnice w procedurach wpłacania zaliczki i zadatku na rynku pierwotnym i wtórnym
Choć ogólne zasady wpłaty zadatku i zaliczki są podobne, warto zauważyć kilka różnic między rynkiem pierwotnym i wtórnym:
Rynek pierwotny (zakup od dewelopera):
Najczęściej stosuje się zadatek w umowie przedwstępnej, rzadziej zaliczkę.
Zadatek często bywa rozliczany na rachunek powierniczy, co zabezpiecza środki klienta.
Szczegóły wpłaty są określone w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej, z reguły zgodnie z przepisami Ustawy Deweloperskiej.
Zaliczka na rynku pierwotnym występuje rzadziej, gdyż nie daje pełnego zabezpieczenia wykonania umowy przez dewelopera.
Rynek wtórny (zakup od osoby prywatnej):
Bardzo często stosowany jest zadatek, który daje wyższe zabezpieczenie obu stronom transakcji.
Zaliczka jest mniej popularna, choć możliwa, zwłaszcza jeśli strony chcą uniknąć ryzyka utraty pieniędzy w przypadku niesfinalizowania transakcji.
Środki zazwyczaj są przekazywane bezpośrednio sprzedającemu lub na wskazany rachunek bankowy.
Szczegółowe warunki przekazania pieniędzy strony ustalają samodzielnie i powinny je precyzyjnie określić w umowie przedwstępnej.
5. Różnice w procedurach wpłaty zaliczki i zadatku: deweloper a osoba prywatna
Procedura przekazywania zaliczki i zadatku różni się w zależności od tego, kto sprzedaje nieruchomość:
Wpłata na rzecz dewelopera:
Wymaga szczególnego zabezpieczenia w postaci rachunku powierniczego.
Środki objęte są ochroną wynikającą z Ustawy Deweloperskiej.
Wpłata najczęściej następuje na podstawie umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej.
Wpłata na rzecz osoby prywatnej:
Zabezpieczenie polega na odpowiednio sformułowanej umowie przedwstępnej.
Brak ustawowego obowiązku stosowania rachunku powierniczego.
Ryzyko finansowe jest wyższe, stąd często stosowany jest zadatek jako środek motywujący do finalizacji transakcji.
Podsumowanie
Decyzja o wyborze między zadatkiem a zaliczką przy zakupie nieruchomości powinna być podyktowana indywidualną sytuacją stron. Zadatek to silne zabezpieczenie i duża motywacja do realizacji transakcji, ale wiąże się z ryzykiem utraty środków, gdy sami rezygnujemy. Zaliczka zapewnia bezpieczeństwo w przypadku problemów z finalizacją umowy, ale nie zabezpiecza wystarczająco przed zerwaniem transakcji przez drugą stronę.
Dokładne ustalenie warunków oraz staranne sporządzenie umowy przedwstępnej przez profesjonalistów są kluczowe, aby uniknąć nieporozumień oraz zabezpieczyć obie strony transakcji.
Commentaires