Jak zmierzyć powierzchnię mieszkania?

Pomiar powierzchni mieszkania jest kluczowym etapem podczas zakupu, sprzedaży lub odbioru nieruchomości. Wartość użytkowa mieszkania oraz wiele aspektów prawnych i finansowych, takich jak wysokość czynszu czy cena zakupu, są bezpośrednio związane z jego powierzchnią. Dlatego niezwykle ważne jest przeprowadzenie dokładnych pomiarów, zgodnych z obowiązującymi normami, a najnowsza z nich to PN-ISO 9836:2022-07.

Podstawy normy PN-ISO 9836:2022-07

Norma PN-ISO 9836:2022-07 definiuje zasady pomiaru powierzchni użytkowej budynków oraz ich części. Obejmuje szczegółowe wytyczne dotyczące sposobów mierzenia i interpretacji wyników. Główne założenia tej normy to:

1. Powierzchnia mierzona jest w rzucie poziomym na podłogę.

   
   

2. Uwzględnia się rzeczywiste wymiary pomieszczeń, co oznacza, że każdy element konstrukcyjny, taki jak ściany czy słupy, ma wpływ na wynik pomiaru.

   
   

3. Powierzchnie podziału na użytkowe, pomocnicze i techniczne są rozróżniane, aby jasno zdefiniować ich przeznaczenie.

   
   

Sposoby pomiaru powierzchni mieszkania

Poniżej przedstawiamy kroki, jakie należy podjąć, aby prawidłowo zmierzyć powierzchnię mieszkania:

• Przygotowanie narzędzi:

  
  

  • Miarka laserowa (lub tradycyjna miara taśmowa),

    
    

  • Plan techniczny mieszkania (jeśli dostępny),

    
    

  • Notatnik i kalkulator do obliczeń,

    
    

  • Poziomica do weryfikacji nieregularności podłogi.

    
    

• Pomiar każdego pomieszczenia osobno:

  
  

  • Mierzymy długości każdej ze ścian w danym pomieszczeniu.

    
    

  • Wyniki zapisujemy z precyzją do 1 mm.

    
    

• Obliczenie powierzchni:

  
  

  • Powierzchnia każdego pomieszczenia to iloczyn jego długości i szerokości (dla kształtów prostokątnych).

    
    

  • W przypadku pomieszczeń nieregularnych, należy je podzielić na prostsze figury geometryczne, obliczyć powierzchnię każdej z nich osobno, a następnie zsumować wyniki.

    
    

• Sumowanie powierzchni wszystkich pomieszczeń:

  
  

  • Do powierzchni użytkowej wlicza się przestrzenie takie jak pokoje, kuchnia, łazienka czy przedpokój.

    
    

  • Nie wlicza się powierzchni zajmowanej przez ściany konstrukcyjne, piony instalacyjne czy kominy.

    
    

• Pomiar wysokości pomieszczeń:

Zgodnie z rozporządzeniem, powierzchnię użytkową mierzy się w świetle wykończonych przegród pionowych (czyli od wewnętrznej krawędzi ścian) na poziomie podłogi. Pomiar ten uwzględnia wszystkie elementy, które mają znaczenie dla określenia funkcji użytkowej danej przestrzeni.

Poniżej znajdują się zasady uwzględniania powierzchni w zależności od wysokości pomieszczeń:

• Pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 m – cała powierzchnia jest wliczana do powierzchni użytkowej.

  
  

• Pomieszczenia o wysokości od 1,40 m do 2,20 m – do powierzchni użytkowej wlicza się 50% powierzchni pomieszczenia.

  
  

• Pomieszczenia o wysokości poniżej 1,40 m – nie są uwzględniane w powierzchni użytkowej.

Podawanie wymiarów wykończonych pomieszczeń w ścianach surowych

Podczas odbioru mieszkania w stanie surowym często zauważa się rozbieżności między deklarowaną a rzeczywistą powierzchnią mieszkania. Wynika to z faktu, że pomiary w stanie surowym dokonywane są na poziomie ścian konstrukcyjnych, a nie wykończonych. Oto główne przyczyny tego zjawiska:

1. Grubość warstw wykończeniowych:

   
   

   • Tynki, gładzie i okładziny (np. płytki) zmniejszają rzeczywistą przestrzeń użytkową.

     
     

   • Warstwy izolacji akustycznej czy cieplnej mogą również wpływać na wynik pomiaru.

     
     

2. Zmiany projektowe:

   
   

   • W trakcie budowy często wprowadzane są drobne korekty w wymiarach ścian czy otworów, co przekłada się na zmiany powierzchni.

     
     

3. Tolerancje budowlane:

   
   

   • Norma budowlana przewiduje pewne tolerancje wymiarowe dla elementów konstrukcyjnych, co oznacza, że rzeczywiste wymiary mogą nieznacznie odbiegać od projektu.

     
     

4. Różnica między ścianami nośnymi a ścianami działowymi:

   
   

   • Ściany działowe mogą być przesuwane lub modyfikowane przez użytkowników, co również wpływa na rzeczywisty układ powierzchni.

   
   

Dlaczego warto przestrzegać norm przy pomiarach?

1. Precyzja i wiarygodność:

   
   

   Normy budowlane, takie jak PN-ISO 9836:2022-07, zapewniają jednolitość i obiektywizm w pomiarach. To szczególnie ważne przy sporach prawnych.

   
   

2. Unikanie nadużyć:

   
   

   Deweloperzy często podają powierzchnię mieszkań w oparciu o różne normy, co może prowadzić do zawyżenia wyników. Pomiar według jednolitej normy eliminuje takie ryzyko.

   
   

3. Podstawa do rozliczeń:

   
   

   Dokładny pomiar powierzchni mieszkania jest podstawą do ustalenia kosztów zakupu, podatków czy opłat administracyjnych.
   

   Podsumowanie

   
   

Pomiar powierzchni mieszkania wymaga zarówno odpowiedniego przygotowania, jak i znajomości obowiązujących norm. Stosowanie normy PN-ISO 9836:2022-07 pozwala na uzyskanie precyzyjnych wyników, a tym samym minimalizuje ryzyko nieporozumień czy strat finansowych.