Wykonawca nie chce usunąć usterek po remoncie — co zrobić krok po kroku?

TokarTech
4 dni temu
4 minut(y) czytania

Remont mieszkania, domu lub lokalu użytkowego bardzo często kończy się nie tylko odbiorem prac, ale również listą usterek. Nierówne ściany, pękające fugi, odspajające się płytki, nieszczelności, źle wykonane spadki, wadliwie zamontowana stolarka, błędy instalacyjne albo niedokończone prace wykończeniowe — to problemy, które mogą ujawnić się od razu po zakończeniu robót albo dopiero po pewnym czasie użytkowania.

Sama obecność usterek nie zawsze oznacza spór. Problem zaczyna się wtedy, gdy wykonawca odmawia ich usunięcia, przeciąga termin, unika kontaktu albo twierdzi, że „tak miało być”. W takiej sytuacji inwestor nie powinien działać chaotycznie. Każdy kolejny krok powinien być udokumentowany, przemyślany i dostosowany do charakteru zawartej umowy.

Warto pamiętać, że dochodzenie roszczeń po wadliwie wykonanym remoncie jest procesem złożonym. Łączy kwestie techniczne, dowodowe, kosztorysowe, formalne i prawne. Z tego powodu w wielu przypadkach wskazane jest powierzenie prowadzenia sprawy wyspecjalizowanemu podmiotowi, na przykład rzeczoznawcy budowlanemu, inspektorowi nadzoru, firmie zajmującej się ocenami technicznymi albo kancelarii współpracującej ze specjalistą technicznym.

Gdzie możemy się spotkać?

Usługi realizujemy na terenie miejscowości: Warszawa, Legionowo, Serock, Jabłonna, Nieporęt, Wieliszew, Nowy Dwór Mazowiecki, Nasielsk, Zakroczym, Czosnów, Łomianki, Leoncin, Pomiechówek, Płońsk, Marki, Ząbki, Zielonka, Kobyłka, Wołomin, Radzymin, Pułtusk, Wyszków :-)

telefon: 690-629-128

e-mail: biuro@tokartech.pl

Nie zaczynaj od emocji — zacznij od dokumentacji

Pierwszym błędem inwestorów jest ograniczenie się do rozmów telefonicznych lub wiadomości typu: „proszę to poprawić”. W sporze z wykonawcą najważniejsze są dowody. Bez nich trudno wykazać, co zostało wykonane nieprawidłowo, kiedy wada została stwierdzona i czy wykonawca miał realną możliwość jej usunięcia.

Na początku należy zebrać:

Co należy zabezpieczyć?	Dlaczego jest ważne?
Umowę, ofertę, kosztorys, wiadomości SMS/e-mail	Pokazują zakres prac i ustalenia stron.
Faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów	Potwierdzają zapłatę i relację z wykonawcą.
Zdjęcia i nagrania usterek	Ułatwiają wykazanie rodzaju i skali wad.
Protokół odbioru, jeżeli został sporządzony	Wskazuje, czy usterki były zgłoszone przy odbiorze.
Dokumentację techniczną, projekt, specyfikację materiałów	Pozwala ocenić, czy wykonanie jest zgodne z wymaganiami.

Zdjęcia należy wykonywać w sposób uporządkowany: zbliżenie, szerszy kadr oraz ujęcie pokazujące lokalizację w pomieszczeniu. Warto opisywać datę wykonania zdjęcia, miejsce i rodzaj widocznej usterki.

Ustal, czy problem jest wadą techniczną, estetyczną czy sporną interpretacją umowy

Nie każda niedoskonałość automatycznie oznacza wadę, ale wiele usterek, które wykonawcy próbują bagatelizować, może mieć znaczenie techniczne. Przykładowo krzywo ułożone płytki mogą być nie tylko problemem estetycznym, lecz także skutkiem niewłaściwego przygotowania podłoża. Zarysowania ścian mogą wynikać z błędów materiałowych, technologicznych albo zbyt szybkiego prowadzenia prac.

Dlatego przed sformułowaniem żądań warto odpowiedzieć na trzy pytania:

Pytanie	Znaczenie praktyczne
Czy prace są niezgodne z umową lub ofertą?	Pomaga wykazać, że wykonawca nie zrealizował ustalonego zakresu.
Czy prace są niezgodne ze sztuką budowlaną?	Wymaga często oceny technicznej specjalisty.
Czy wada wpływa na użytkowanie lokalu?	Ma znaczenie przy ocenie wagi roszczeń.

Zgłoś usterki wykonawcy na piśmie

Po zebraniu podstawowych dowodów należy zgłosić wykonawcy usterki w formie pisemnej. Może to być e-mail, list polecony albo pismo doręczone osobiście za potwierdzeniem odbioru. Najważniejsze, aby później można było wykazać, że wykonawca otrzymał zgłoszenie.

Pismo powinno zawierać:

Element pisma	Co wpisać?
Dane stron	Imię, nazwisko, adres, dane wykonawcy.
Opis umowy	Czego dotyczył remont, kiedy był wykonywany.
Lista usterek	Konkretne, punktowe wskazanie wad.
Żądanie	Na przykład nieodpłatne usunięcie usterek.
Termin	Realny termin na zajęcie stanowiska i rozpoczęcie napraw.
Załączniki	Zdjęcia, protokoły, korespondencja, opinia techniczna.

Gdzie możemy się spotkać?

telefon: 690-629-128

e-mail: biuro@tokartech.pl

Wyznacz wykonawcy konkretny termin

W piśmie nie wystarczy napisać: „proszę usunąć usterki”. Należy wskazać konkretny, rozsądny termin. Inny termin będzie odpowiedni dla regulacji drzwi, inny dla naprawy hydroizolacji łazienki, a jeszcze inny dla usunięcia błędów instalacyjnych.

Przykładowe sformułowanie:

„Wzywam do usunięcia wskazanych usterek w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszego pisma albo do przedstawienia w tym terminie pisemnego harmonogramu napraw.”

Przy wadach rzeczy przepisy rękojmi przewidują między innymi możliwość żądania usunięcia wady, a sprzedawca powinien usunąć wadę w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. W sprawach remontowych te regulacje mogą mieć znaczenie odpowiednio, zależnie od rodzaju umowy.

Nie naprawiaj wszystkiego od razu na własną rękę

To częsty błąd. Inwestor, zdenerwowany brakiem reakcji wykonawcy, zatrudnia inną ekipę i usuwa usterki bez wcześniejszego zabezpieczenia dowodów. W efekcie może później mieć trudność z wykazaniem, jakie wady istniały, jaka była ich przyczyna i jaki był rzeczywisty koszt naprawy.

Zleć niezależną ocenę techniczną

Jeżeli wykonawca odmawia odpowiedzialności, najważniejszym dokumentem często okazuje się niezależna opinia techniczna. Powinna ona wskazywać, jakie usterki występują, z czego wynikają, czy są skutkiem błędów wykonawczych, jakie normy, zasady wiedzy technicznej lub wymagania umowne mogły zostać naruszone oraz jaki jest zalecany sposób naprawy.

Taka opinia może obejmować na przykład:

Zakres oceny	Przykład
Posadzki	Spękania, odspojenia, niewłaściwa równość, brak dylatacji.
Okładziny ceramiczne	Puste przestrzenie pod płytkami, nierówne fugi, brak spadków.
Ściany i sufity	Pęknięcia, odchyłki płaszczyzn, błędy gładzi lub tynków.
Instalacje	Nieszczelności, błędy montażowe, niewłaściwe prowadzenie przewodów.
Stolarka	Nieprawidłowy montaż, brak szczelności, problemy z regulacją.

Przygotuj przedsądowe wezwanie do usunięcia usterek lub zapłaty

Jeżeli wykonawca nadal nie reaguje, kolejnym krokiem może być przedsądowe wezwanie. To pismo powinno być bardziej stanowcze niż pierwsze zgłoszenie. Należy wskazać w nim, czego inwestor żąda i jakie będą dalsze działania w przypadku braku reakcji.

Rozważ pomoc specjalistów — to nie jest prosty proces

Spór z wykonawcą po remoncie rzadko sprowadza się do prostego pytania: „kto ma rację?”. W praktyce trzeba ustalić zakres umowy, standard wykonania, charakter wad, ich przyczynę, technologię naprawy, koszt przywrócenia prawidłowego stanu oraz właściwą podstawę roszczeń.

Dlatego prowadzenie takiej sprawy samodzielnie może być ryzykowne. Błędnie napisane wezwanie, brak dowodów, nieprecyzyjna lista usterek albo zbyt szybkie wykonanie napraw zastępczych mogą osłabić pozycję inwestora.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy wyspecjalizowanego podmiotu, który potrafi połączyć wiedzę techniczną z praktyką prowadzenia sporów. W zależności od sprawy może to być rzeczoznawca budowlany, inspektor nadzoru, specjalista od odbiorów technicznych, kosztorysant, kancelaria prawna albo zespół łączący kompetencje techniczne i prawne.